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不只台北，首爾也有許多從非首都地區上京打拚的「北漂」遊子，而租屋便成為了他們解決居住需求最普遍的方法。但韓國高昂的房價與租金，也成為了這些「北漂」遊子生活的重擔。
為了解決房價高昂的問題，韓國政府陸續祭出打房政策。韓國於去年（2020年）頒布「租房三法」，其中的「全月租申報制」即將於6月1日正式上路，預期將為韓國房地產市場帶來巨大的變化。
🏠韓國的租房現況
根據韓國國土交通部公布的《2019年居住實態調查》，韓國有58%的人口居住在自有房屋、15.1％的人口居住於全租房、19.7％的人口居住於需要繳交保證金的月租房，且3.3%的人口居住於不需繳交保證金的月租房。
根據國民日報的報導，首爾青年家戶最常見的居住型態為須繳納保證金的月租房，佔51.8%。從年齡分佈來看，20歲世代10人中約有6人居住在需保證金的月租房（佔60.8%），30歲世代則有一半以上居住於全租房（佔54.9%）。
韓國租屋平台Dabang（다방）於2020年公開的租屋狀況統計報告顯示，首爾租金最高昂的地區為江南區與瑞草區，若在位於租金高點時承租Oneroom套房，每月便需付出68萬韓元（約2萬台幣）的租金，約為首爾另一行政區——衿川區（36萬韓元/月）的兩倍。
🏠「租房三法」簡介
租房三法自2020年7月31日開始實行，其中三項重點政策，分別為「全月租上限制」、「契約更新請求權」與將於今年6月開始實施的「全月租申報制。」
「契約更新請求權」賦予租客能在契約到期前6個月到2個月，向房東要求延長契約的權利。租客得已延長一次2年的租約，最多可延長4年。房東在無特殊情形下不可拒絕延長，且受「全月租上限制」影響，房東不得提高月租金或保證金超過5%。
🏠「全月租申報制」報什麼？
申報時間：簽約後30日內
申報對象：首都圈、各廣域市、世宗市以及各道的「自治市」與「特例市」的房東與房客，無論是新簽約或契約更新，只要全租金超過6000萬韓元（約170萬台幣）、月租金超過30萬韓元（約8500台幣）者皆須申報（含考試院）。
申報方法：於各邑、面、洞住民中心整合民怨窗口申報或線上申報，也可委託房地產仲介代為申報
申報項目：房東、房客、房屋地址、房屋面積、房間數、租金、契約效期、簽約日
＊未申報者，將依照契約效期、契約金額等處以4萬到100萬韓元罰鍰。
不具實申報者，將處以100萬韓元罰鍰。
韓國政府預計於11月向大眾公開申報結果，期望使租屋交易資訊更加公開、透明。
🏠 「租屋三法」對韓國租屋市場的影響
針對「租房三法」頒佈後的租房市場現況，韓國建設產業研究院杜聖圭（音譯）研究員表示「政府本應先調查市場上是否有足夠的物件且增加供給，但現在政府卻在條件未滿足的狀態下硬是推動『契約更新請求權』與『全月租上限制』。」
1. 全租價格上漲、全租月租化
KB國民銀行不動產首席專門委員朴元甲（音譯）說，「隨著租賃契約期間從2年拉長到4年，保證金增幅被限制在5%以內，全租房的月租化現象呈加速趨勢。」
江南區狎鷗亭洞房地產公司代表H則表示「去年政府提高公告價格、綜合不動產稅等不動產持有稅增加，房東紛紛將全租價格上升的部分轉嫁月租租金以解決稅金問題。」這導致新進入租房市場的租客，將負擔比原租客更高昂的租金。
2. 「半全租」增加
低利息加上預期不動產持有稅提高，全租價格大幅上漲，許多不動產持有者將全租價格上升的部分轉嫁到月租租金上。為解決找不到全租物件或是無法負擔上漲後高昂的保證金問題，租屋族轉向簽訂「半全租」契約的情況也隨著增加。
除了在租賃契約中純粹只要求保證金的全租房，「半全租」型態包含了月租（保證金為每月房租的12倍以下）、準月租（保證金為每月房租的12-240倍）與準全租（保證金超過每月房租的240倍）。
根據4月14日首爾不動產情報廣場公布的資訊，在「契約更新請求權」與「全月租上限制」實施後，從去年8月開始到今年3月，首爾公寓大廈的全、月租交易總計有7萬5千684件。其中被稱作「半全租」的交易為2萬4千909件，佔所有交易的32.9%，比新政策實施前（去年2月到7月）的28.2%增加了4.7%。
3. 租金登錄資料透明化
韓國政府實施「全月租申報制」的最大目的便是促進租屋資訊的公開透明。政府將統整申報的租屋資訊，並透過實價登錄系統公開簽約金額、簽約日期、樓層數等基本資訊。比起「全月租申報制」實行前，政府只掌握全部簽約件數的30%。透過該制度的實施，政府將能掌握剩下的70%交易內容，以及契約更新後與原先契約的租金增減差異，並將之公開。
新的全月租市場數據整合系統，即將於11月試營運，提供韓國國民全體簽約金資料，與各地區出租住宅量、契約更新率、租金增減率等公開、透明的資訊。
你認為這種方式能成功保障租客權益嗎？
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